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公募REITs盘活存量 蓄能发展新动力
来源(yuán) Source:国资委改革局        日期 Date:2023-07-07        点击 Hits:1504

 

招商局(jú)集团有限公司(以下简称招商(shāng)局(jú)集团)积极贯彻(chè)落实党(dǎng)中央(yāng)、国务院关于防风(fēng)险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署(shǔ),在集团层面建(jiàn)立(lì)公募REITs战略发(fā)展(zhǎn)体系,通(tōng)过公募REITs推动盘活存量资产、扩(kuò)大有(yǒu)效投资,有力推动集团高质量发展和现代化基础(chǔ)设施(shī)体系建设。 

打造(zào)公(gōng)募REITs上市平台的主要做(zuò)法 

招商局(jú)集团明确(què)以公募(mù)REITs推动产业(yè)发展、优(yōu)化资本运作、实现资源整合的战(zhàn)略目标,通过(guò)集团牵头(tóu)、各板(bǎn)块协(xié)同(tóng)配合,构(gòu)建轻重结合(hé)的产业模式,取得较好成效。

践(jiàn)行产融结合,推(tuī)进(jìn)内部协同(tóng)创造(zào)新价值。招商局(jú)集团作为国有资本投(tóu)资(zī)公司,所属(shǔ)业务丰富(fù)多(duō)元(yuán)。其中(zhōng),实(shí)业板块拥有港(gǎng)口、仓储物(wù)流、高速公路(lù)、产业园区、保障性租赁住房等大量基(jī)础设施资产(chǎn);金融板块的证券(quàn)公司、基金(jīn)公司、银行、保险(xiǎn)公司、私募(mù)投资(zī)机构等,可担(dān)任公募REITs的财务顾(gù)问、管理人(rén)、托管银(yín)行(háng)、投资机构(gòu)、做(zuò)市商以及Pre-REITs投资机构、资产培育(yù)期资金支持机(jī)构等关键角色。实(shí)践中,集团加强两大板(bǎn)块内部协同,推(tuī)动实业板块实现(xiàn)增长方式由量向质、业务结构由重入轻的(de)转(zhuǎn)变,形(xíng)成金(jīn)融板块(kuài)全(quán)链条参(cān)与的公(gōng)募REITs生态,取得了较(jiào)好的(de)以融促产效果。 

积(jī)极(jí)抢抓机遇,搭建多种(zhǒng)公募(mù)REITs上(shàng)市(shì)平台。招商局集团紧跟(gēn)市场趋势(shì)及政策导(dǎo)向,2019年在香(xiāng)港发行央(yāng)企首只(zhī)境外REIT招商局商业房托(tuō)(1503.HK)。2020年(nián)4月我国公募REITs政策出台后,迅(xùn)速开展(zhǎn)公募REITs政策研究及方案讨(tǎo)论,加强与监管机(jī)构沟通(tōng)协调。20216月,博时招商蛇(shé)口产业园封闭式基础设施(shī)证券投资基金(jīn)(以(yǐ)下简称蛇口产园REIT)作为全国首批基础设施公募REITs中唯一(yī)的(de)央企项目在深交所发行上市。2022年(nián)9月,蛇(shé)口产园REIT又申请扩募,并(bìng)于20233月获批,6月正(zhèng)式上市。目前,招商局集团已(yǐ)完成境内外商(shāng)业不动产和产(chǎn)业园资产双REITs平台搭建,正在推进高速公(gōng)路、仓储物流和保障性租(zū)赁(lìn)住房资(zī)产的公募REITs申报。未(wèi)来还将进(jìn)一步研究港口等符(fú)合公募REITs要求的资产上市,以实现多(duō)种资(zī)产类别的(de)公募REITs上市(shì)平台共同发展,构建轻(qīng)重结合的产业体系,切实体(tǐ)现作为国有资本投资公司的定位,为(wéi)未来发(fā)展奠定(dìng)良好(hǎo)基础。 

多(duō)环节(jiē)参(cān)与发行及运营,实现多重经济收益。在蛇口(kǒu)产园REIT发行阶段(duàn),集团所属招商蛇口通过出售旗下产业园资产相(xiàng)关(guān)权益(yì),获得税(shuì)后收益14.58亿元,实(shí)现优(yōu)质资产(chǎn)重新定(dìng)价盘活(huó)。蛇口产(chǎn)园REIT上市(shì)后,招商蛇口所属招商创业和招商(shāng)物业(yè)分别(bié)作为(wéi)蛇口产园REIT的运营管理机构和(hé)物业管理机构,可获取稳定(dìng)的运营管理及(jí)物业管理收入。同时,招(zhāo)商蛇口(kǒu)作为原始权益人(rén),持有32%的蛇口产园REIT份额,能够持(chí)续享(xiǎng)受(shòu)份额增值和收益分红,截至20234月底,蛇口产园REIT二级市场增值达12.90%,合(hé)计分派超1.38亿元,招商蛇口获得(dé)超4400万元分红。 

实践与理(lǐ)论(lùn)并重(chóng),不(bú)断提高(gāo)REITs专业赋能。集(jí)团积极(jí)参(cān)与政策制定,借鉴(jiàn)招商局商业房托在香港REITs市场的实践经验,发挥招商(shāng)证券研(yán)究所(suǒ)对(duì)全球REITs市场的研究优势(shì),及时向有关监管机构提供(gòng)参考资料、反馈意见建议,为推动公(gōng)募(mù)REITs指引及扩募规则等政策出台贡献力量。加(jiā)强总结反(fǎn)思,会同清(qīng)华五道(dào)口不动产(chǎn)中心,组织所属招商蛇口、博时基金、招商(shāng)证券及蛇口产园(yuán)REIT有关(guān)中介机构团队等,共同编撰《构建不动产(chǎn)金融(róng)大循环:中国(guó)公募REITs的实(shí)践与方向(xiàng)》,全面总结(jié)我国(guó)公募REITs的发展历程(chéng),详(xiáng)细介绍实操环(huán)节经验做法(fǎ),并就进一(yī)步完善公募(mù)REITs体系(xì)、促(cù)进市场繁荣、构建新发展格局等提出(chū)政策建议。 

推进公募REITs上(shàng)市(shì)的主要(yào)体会 

通(tōng)过(guò)战略部署(shǔ)落地及实操经(jīng)验积累(lèi),在如何发挥公募REITs功能作用、助(zhù)力企业转型发展上,招(zhāo)商(shāng)局集团有以下三方(fāng)面体会。

抢抓有利(lì)时机,加(jiā)快(kuài)研究推动(dòng)。我国公募(mù)REITs市场已初步(bù)形成一定规模效应和示范效应,发展势头较好,中(zhōng)央企(qǐ)业应结合(hé)实际(jì),把握(wò)好公募REITs迈向常态(tài)化发行的市场机(jī)遇。一是深化对公募REITs功能作用(yòng)的理解认识,进一(yī)步明确(què)公募REITs在构建基(jī)础设施领(lǐng)域业务新模式、促(cù)进投融资循环和(hé)业务闭环上的重要意义。二是站在落实(shí)国家战略(luè)、助力集团转型发展的高度,研究制定公募REITs上市(shì)规划(huá),将公募REITs植入企业发展模式,作为转型升级的重要(yào)抓手。三是选取合规、优质资(zī)产搭建公募REITs上市(shì)平台(tái),盘活存量资产,扩大有效投资(zī),推动(dòng)集团在构建现代化基础设施体系中发(fā)挥更大作(zuò)用。 

优化组织(zhī)体(tǐ)系,强化能力建设。中央企业普遍存在规模体量大、业务条线多、资产较(jiào)为分散的特点(diǎn),应加强内部(bù)组织架构(gòu)优化和运营(yíng)能力建(jiàn)设,推动(dòng)公(gōng)募REITs在实现投融资(zī)高(gāo)效(xiào)循环(huán)上更好发挥作用。一是根据不同种类(lèi)的资产特性,搭建(jiàn)以总部为核心、各(gè)业务条线具备自(zì)主性(xìng)、各区域资产具备灵(líng)活性的组织体系,实现发展战略统(tǒng)一化、业(yè)务(wù)条线(xiàn)专(zhuān)业化、资产管理品牌化、区域管理特色化。二是(shì)针对不同资(zī)产类型,培育独立(lì)、专业的轻资产运营团队(duì),推动轻资产(chǎn)运(yùn)营独立化、专业化、品牌化,在资产的培育、孵化、成(chéng)熟、退出等环节实现提质增效,为集团创造更多价(jià)值,同时还可探索轻资产(chǎn)运(yùn)营公司独(dú)立上市的可能(néng)性。 

做好(hǎo)前期准备,提高工作效率。公募REITs作为(wéi)资产上市(shì)且后续持(chí)续运(yùn)营的平台,涉及资产合法(fǎ)合规性完(wán)善、资产重(chóng)组(zǔ)、+架(jià)构搭建、上(shàng)市(shì)后资产运营等相关工作。实践中企业如过于(yú)依赖(lài)集团统一(yī)管(guǎn)理模式(shì)、未能实现(xiàn)所持资产的相对(duì)独立,则上述工作可能(néng)耗费(fèi)较长时间,并(bìng)增(zēng)加沟通(tōng)成本。为提高公(gōng)募REITs发行效率,企业可做好以下准备工作。一是在项目开发或收购阶段加强对基础设施资产合法合规性的重视,提高相关资质和手续(xù)的完备程度。二是有序做好(hǎo)资产及运营管理人员(yuán)独立性的建设,更(gèng)好保证运营(yíng)管理的(de)连续性和稳定性。三是适度(dù)搭建项目公司杠(gàng)杆,以较低(dī)资金(jīn)占用(yòng)完成项目(mù)投资建设(shè),并为公募(mù)REITs搭(dā)建+债(zhài)架构、形成税盾(dùn)合理避(bì)税奠定基础。 

下一步工作打算(suàn) 

持续提升存量(liàng)资产(chǎn)经(jīng)营能(néng)力。严格按照公募REITs发(fā)行要求,做好资产梳理(lǐ)、资产整合、重新定(dìng)位、改造提升等存量资产经营各环(huán)节(jiē)工作,通过公募REITs提升市场回报水平,保障投资人权益。 

持续打造多元资产(chǎn)上(shàng)市平台。依托监管(guǎn)部(bù)门鼓(gǔ)励REITs发行上市的利(lì)好政(zhèng)策,推进高速公路、仓储物(wù)流、消费基础设施(shī)和保障性租赁住房资(zī)产的公募REITs上市(shì),持续探(tàn)索港口等类型资产的境内公募REITs平(píng)台搭建(jiàn)。同时,进一步打通资产从培育到上市(shì)的全链条,实(shí)现融(róng)退闭环,深(shēn)度挖掘资本(běn)市场价(jià)值,更(gèng)好助力我国公(gōng)募(mù)REITs市场繁荣发展。

树(shù)立轻资产运营品牌(pái)。借助(zhù)公募REITs公(gōng)开上市属性,着力打造旗下各板块资产运营主体平台(tái),完(wán)善资产运营(yíng)主(zhǔ)体对外输出运营管理的路径与(yǔ)能(néng)力,进一步(bù)增厚集团轻资产(chǎn)运营管理收益,拓展(zhǎn)集团资产管(guǎn)理规模(mó)。

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